Dokumenter i TrinnVis

TrinnVis inneholder en mengde skreddersydde maldokumenter, som du kan utforske her. Som TrinnVis-bruker trenger du ikke å forholde deg til alle sammen, fordi systemet filtrerer og tilpasser dokumentene til din virksomhet.

Prøv TrinnVis gratis

Husleieavtale

[Dette er en mal for leieavtale. Du kan bruke utkastet som utgangspunkt, erstatte det med din egen tekst, laste opp en signert avtale som vedlegg eller bare henvise til hvor avtalen oppbevares.]

Avtale om leie av lokaler

mellom

[Selskap/person som leier lokalene]

(heretter Leietaker)

og

[Selskap/person som eier lokalene]

(heretter Utleier)

1 Leieobjektet

Leiekontrakten gjelder lokaler i [etasje, adresse]. Bruttoareal (BTA) beregnet etter NS 3940 er [antall] kvm, medregnet andel av byggets fellesareal og tekniske rom.

[Eventuelt: Det er ikke medregnet garasje, portrom, arkader og andre åpne deler].

De arealer Leietaker skal ha eksklusiv bruksrett til fremgår av vedlagte tegning(er), vedlegg 1.

[Eventuelt: Alt naglefast utstyr omfattes av leieforholdet. Som naglefast regnes blant annet [XXX] Videre medfølger løst diverse løsøre i henhold til spesifikasjon (vedlegg X).]

[Eventuelt: Til lokalene hører [antall] oppmerkede parkeringsplasser/garasjeplasser]

2 Leietid

Leietiden er fra [dato] til [dato]. Leieforholdet kan ikke sies opp i leietiden og opphører uten varsel ved leietidens utløp. [Alternativt: Leieforholdet løper på oppsigelse, slik at hver av partene/Leietaker kan si opp avtalen med [6] måneders skriftlig varsel.]

Leieren har rett til å fornye avtalen for [X] år. Krav om fornyelse må fremsettes ved rekommandert brev innen [X] måneder før leietidens utløp.

[Alternativt: Kontrakten fornyes automatisk med mindre Leietaker ved rekommandert brev avsendt innen [X] måneder før leietidens utløp meddeler at han ikke vil fornye.]

Denne avtalen gjelder også i fornyelsesperioden, men Utleier [alternativt: hver av partene] kan kreve at leien ved fornyelsesperiodens begynnelse skal settes lik daværende markedsleie, dvs den leie som kunne ha vært oppnådd ved utleie til ny leier. Blir ikke partene enige om markedsleien, fastsettes den med endelig og bindende virkning av en sakkyndig som partene oppnevner i fellesskap. Ved uenighet om oppnevnelsen, overlates den til Norges Eiendomsmeglerforbund. Honoraret til den sakkyndige og eventuelt honorar til Norges Eiendomsmeglerforbund betales av Utleier og Leietaker med en halvpart hver. Inntil den nye leien er fastsatt, betales den leie som gjaldt ved leietidens utløp som á konto oppgjør.

[Alternativt: Leietaker har ikke rett til fornyelse etter utløpet av fornyelsesperioden.]

[Alternativt: Skal lokalene utleies etter utløpet av fornyelsesperioden, har Leietaker rett til å fornyelse for ytterligere [X] år. Bestemmelsene ovenfor om varsel og fastsettelse av ny leie gjelder også her. Etter utløpet av den annen fornyelsesperiode gjelder ingen fornyelsesrett.]

[Eventuelt: Hvis leiegaranti etter pkt 6 ikke omfatter fornyelsesperioden, må ny tilsvarende garanti være Utleier i hende innen [X] måneder før fornyelsesperiodens begynnelse. Er ikke slik ny garanti mottatt innen den nevnte frist, bortfaller fornyelsesretten].

3 Leiesum og leiebetaling m v

Leiesummen er kr [X] pr år/måned. Leien skal betales ukrevd forskuddsvis pr måned, med forfall den første dag i måneden. Første leiebetaling skal foretas innen [X] dager/uker før leieforholdets begynnelse og skal omfatte perioden fra leieforholdets begynnelse til [dato]. Skjer ikke første leiebetaling innen denne fristen, anses det som vesentlig mislighold av leiekontrakten fra Leietakers side. Leietaker kan ikke uten skriftlig samtykke fra Utleier ta lokalene i bruk før første leiebetaling er foretatt, men leie påløper fra det i pkt 2 avtalte tidspunkt for leieforholdets begynnelse.

[Partene har i utgangspunkt frihet til å avtale nivået på leien. Ved den nærmere fastsettelse av leien vil mange momenter kunne ha betydning, for eksempel standard og beliggenhet på lokaler, hvor hensiktsmessig lokalene er, om lokalene tilfredsstiller anbefalte krav til lokaler for den aktuelle virksomheten etc.]

Til dekning av fellesutgifter (jf pkt 5 nedenfor) skal leieren betale et a konto beløp samtidig med og for samme periode som husleien [eventuelt: i henhold til budsjett fremlagt av Utleier senest en måned før det enkelte kalenderår]. Fra leieforholdets begynnelse betales a konto kr [X] pr måned/kvartal. A konto beløpet justeres fra begynnelsen av hvert kalenderår tilsvarende forventet/budsjettert endring av fellesutgiftene. Endelig avregning, basert på faktiske utgifter, skal skje innen [fire] måneder etter kalenderårets utløp (uten renteberegning).

Betalingen av husleie og fellesutgifter skal skje til utleiers bankkonto [kontonummer] inntil det eventuelt gis skriftlig meddelelse fra utleieren om betaling til annen konto. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på Utleiers konto.

Medfører Leietakers virksomhet eller bruk av lokalene forhøyelse av eiendommens forsik­ringspremier eller avgifte/skatter, plikter Leietaker å betale merutgiftene. Leietaker plikter å orientere Utleier om ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten som kan innvirke på eiendommens forsikringspremier.

Den avtalte leie skal gjelde selv om arealet skulle vise seg å avvike fra det i pkt 1 angitte areal. Slikt avvik gir heller ikke grunnlag for annen endring av avtalen eller hevning eller oppsigelse av denne.

Ved forsinket betaling av husleie eller andre beløp leieren plikter å betale, svares det lovbestemt forsinkelsesrente.

4 Regulering av leien

Leien reguleres en gang i året, tilsvarende endringen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks hvis Utleier krever det. Første endring skal skje med virkning for leien fra og med [dato]. Leiereguleringen skal tilsvare endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Regulering iverksettes en måneds varsel fra utleieren. Hvis Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks opphører, benyttes tilsvarende indeks.

5 Fellesutgifter

I tillegg til husleien skal Leietaker betale en forholdsmessig andel av eiendommens fellesutgifter. Med fellesutgifter menes de utgifter som er spesifisert i vedlegg 2 til denne avtale.

Leietakers andel av fellesutgiftene er [X] %. Andelen tilsvarer forholdet mellom det areal leieren har eksklusiv bruksrett til og totalt areal beregnet til eksklusiv bruk for enkeltleietagere.

Energi til og rengjøring av egne lokaler samt vannforbruk ut over toalettbruk, vanlig renhold, kantine o.l. omfattes ikke av fellesutgiftene og skal betales av Leietaker for egen regning. Det samme gjelder [innvendig] vask av vinduer og eventuelle vaktmestertjenester til eget bruk.

6 Sikkerhetsstillelse

[Alternativ 1:]

Som sikkerhet for rettidig betaling av leie, fellesutgifter og ethvert annet krav Utleier måtte få mot Leietaker i tilknytning til leieforholdet, skal Leietaker senest [X] uker før innflytting levere Utleier selvskyldnergaranti fra norsk bank eller forsikringsselskap for et beløp tilsvarende [seks] måneders leie og fellesutgifter, til sammen kr [beløp].

Garantien skal gjelde i hele leietiden [eventuelt: herunder også for eventuell fornyelsesperiode etter pkt 2] [og en måned deretter]. Garantibeløpet kan av Utleier kreves forhøyet overensstemmende med leieøkningene og økningen i fellesutgiftene, men ikke oftere enn hvert annet år.]

[Alternativ 2:]

Som sikkerhet for betaling av leie og fellesutgifter, og ethvert annet krav Utleieren måtte få mot Leietaker i tilknytning til leieforholdet, skal Leietaker senest [X] uker før innflytting betale Utleier et depositum tilsvarende leie og andel fellesutgifter for [seks] måneders, til sammen kr [beløp].

Depositumet disponeres av Utleier, og eventuell rente tilfaller ham. [Alternativt: Depositumet innbetales til sperret konto overensstemmende med husleieloven § 3‑5]. Ved leieforholdets opphør tilbakebetales depositumet til Leietaker [eventuelt: med renter] i den utstrekning det ikke medgår til dekning av leie, mv. Utleier kan hvert annet år kreve at sikkerhetsbeløpet forhøyes tilsvarende endringer i leien og fellesutgiftene.]

Har ikke Utleieren mottatt garantidokumentet [alternativt: Er ikke depositumet betalt] innen den nevnte frist, anses det som vesentlig mislighold av leiekontrakten fra Leietakers side.

Leieren kan ikke uten skriftlig samtykke fra utleieren ta lokalene i bruk før depositumet er betalt, men leie mv skal betales fra det i pkt 2 fastsatte tidspunkt for leieforholdets begynnelse.

7 Leierens bruk av lokalene

Lokalene skal benyttes til [virksomhetstype] og annen virksomhet som står i sammenheng med dette. [Eventuelt spesifisere bruk til annen type virksomhet]. Skifte av bransje eller forandring av virksomheten i lokalene, herunder drift av annen beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.

Bruken av lokalene må ikke stride mot lov eller vedtak av offentlig myndighet og må ikke foregå slik at den nedsetter eiendommens omdømme eller ved rystelse, støy, lukt og lignende sjenerer andre leiere eller naboer. Rom med vann – og /eller avløpsrør må holdes tilstrekkelig oppvarmet, slik at frysing unngås.

Leietaker må selv innhente alle tillatelser som måtte være nødvendig for hans bruk av lokalene. Leietaker er ansvarlig for at hans bruk av lokalene tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav og plikter for egen regning å oppfylle ethvert krav fra offentlige myndighet som er foranlediget av hans bruk av lokalene [eventuelt: med unntak av det som påhviler utleier etter punkt 13.]

8 Ordensregler

Utleier plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

Leietaker plikter å følge de ordensregler samt instruk­ser for tekniske anlegg som Utleier til enhver tid fastsetter for eien­dommen eller de ordensregler mv som til enhver tid gjelder for eierseksjonssameiet.

De gjeldende ordensregler følger som vedlegg 3.

9 Utleierens adgang til lokalene

Leietaker skal gi utleieren eller representant for utleieren adgang til å forevise lokalene i forretningstiden/kontortiden for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, taksering og visning i forbindelse med ny utleie mv. Tidspunktet for gjennomgang skal på forhånd avtales med leieren. Utleier disponerer egen nøkkel, som om nødvendig kan benyttes.

Utleier har adgang til å ta seg inn i de utleide lokaler i alle tilfeller hvor dette antas nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen.

10 Bransjeklausul

Utleier forplikter seg til ikke å leie ut lokaler i bygget til bruk i samme bransje som Leietakers virksomhet.

11 Lokalenes stand ved overleveringen

Lokalene med tilbehør skal ved overtagelsen tilfredsstille alle offentligrettslige bygningstekniske krav, herunder slike krav som gjelder for den virksomhet som Leietaker skal drive iht pkt 7. Lokalene med tilbehør skal overtas i den stand de var ved inngåelsen av leiekontrakten/ved leierens besiktigelse.

Lokalene skal ved overtagelsen være ryddig‑ og rengjort. Rengjøringen skal også omfatte vinduer, vegger og tak.

[Eventuelt: Lokalene skal overleveres nyoppusset/rehabilitert som beskrevet i vedlagte spesifikasjon i vedlegg X.]

[Eventuelt: Ventilasjonsanlegget/klimaanlegget skal tilfredsstille de normer som er fastsatt i eller i medhold av lov og i veiledende retningslinjer fra offentlig myndighet for Leietakers virksomhet.]

Eventuell klage over lokalenes stand ved overtagelsen må fremsettes innen [14 dager] etter overtagelse. Det som kreves rettet må oppgis i klagen. Dersom klage ikke er fremsatt i henhold til denne bestemmelse anses lokalene godtatt.

12 Utleiers vedlikeholdsplikt samt utbedringsrett m m

Utleier plikter å vedlikeholde eiendommen utvendig, med unntak av det som omfattes av leierens vedlikeholdsplikt etter pkt 14. Videre plikter Utleieren å vedlikeholde felles trapper, felles ganger og øvrige fellesrom, samt felles tekniske anlegg og installasjoner i og på eiendommen.

Utleier er berettiget til å foreta de arbeider han måtte finne nødvendig til forsvar­lig vedlikehold både i og utenfor de leide lokaler. Leietaker plikter å medvirke til at ledninger, kanaler og rør til andre deler av eiendommen kan føres gjennom lokalene uten hinder av Leietakers innredning etc. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for Leietaker. Det samme gjelder arbeid og ulemper som forårsakes av gateopparbeidelse eller pålegg fra offentlige instanser.

Tilfeldige avbrudd i forsyning av vann, strøm, luft etc. gir ikke grunnlag for å kreve erstatning eller leiereduksjon.

13 Leietakers vedlikeholdsplikt m.m.

Leietaker plikter til enhver tid for egen regning å sørge for at lokalene er i godt vedlikeholdt stand. Det samme gjelder fast [eventuelt: og løst] tilbehør; installasjoner, utstyr og gjenstander som lokalene er utstyrt med.

Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter ikke skade på selve bygningskroppen, f eks sprekker eller skjevheter i gulv, vegger eller tak som følge av setninger eller rystelser som ikke skyldes Leietaker eller noen han har gitt adgang til eiendommen. Heller ikke omfatter Leietakers vedlike­holdsplikt skader som følge av brann eller vann­lekkasje, når verken Leietaker eller noen han har gitt adgang til eiendommen har forvoldt eller bidratt til skaden ved forsett eller uaktsomhet.

Har Leietaker bekostet reparasjon av skade som dekkes av Utleiers forsikring, er Leietaker berettiget til det erstatningsbeløp som Utleier krever/kan kreve fra forsikringssel­skapet.

Nyinnredning, ominnredning eller andre bygningsmessige forandringer kan Leietaker bare foreta etter forutgående skriftlig samtykke fra Utleier. Utleier kan ikke nekte endringer som er begrunnet i Leietakers virksomhet beskrevet i punkt 7. Det samme gjelder skifte av farger eller materialer. Alle arbeider må utføres på håndverksmessig forsvarlig måte.

Leietaker plikter straks å varsle Utleier om enhver skade som trenger omgående utbedring. Andre skader må han i tilfelle melde uten unødig for­sinkelse.

Leietaker plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for Utleier som følge av skade som nevnt i forrige avsnitt. Er Leietaker ikke ansvarlig for skaden, kan Leietaker kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket.

14 Tilbakelevering ved leieforholdets opphør

Ved fraflytting skal Leietaker tilbakelevere lokalene med tilhørende utstyr i godt vedlikeholdt stand. Lokalene skal være ryddet, og alle deler av lokalene med tilbehør, herunder også vinduer, vegger og tak, skal være rengjort.

Fast inventar, interne lettvegger, utstyr og faste anordninger for lokalenes bruk, led­ninger etc som Leietaker har latt installere/fjerne, må ikke fjernes/installeres på nytt med mindre Utleier forlanger det. Leietaker kan av Utleier pålegges å bringe de angjeldende deler av lokalene tilbake i samme stand som ved Leietakers overtagelse og bekoste Ut­leiers utbedring av alle skjemmende spor etter demonterte installasjoner og utstyr.

Senest fire uker før leieforholdets opphør skal Utleier og Leietaker gjennomføre en felles befaring av lokalene for å fastlegge arbeider som måtte være nødvendig for å sette lokalene i den stand de skal være ved tilbakelevering.

Senest siste dag av leieforholdet skal Leietaker fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke er fjernet skal anses etterlatt, og tilfaller Utleier hvis de ikke hentes innen 14 dager etter leieforholdets opphør.

Leietaker kan ikke kreve vederlag for forbedringer eller andre arbeider han har foretatt i lokalene, heller ikke når det er gjort med Utleiers samtykke.

15 Fremleie

Fremleie, hel eller delvis, er ikke tillatt uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan ikke nekte fremleie som er knyttet til Leietakers drift av sin virksomhet, for eksempel inntak av vikar ved fravær.

Dersom fremleie godkjennes, blir fremleietager og fremleier solidarisk ansvarlige for oppfyllelse av leiekontrakten. Utleierens godkjennelse vil i tilfelle være betinget av at fremleietager skriftlig aksepterer dette ansvar ved underskrift på leiekontrakten.

16 Overdragelse og pantsettelse av leierett

Leieretten kan ikke overdras eller pantsettes uten Ut­leiers samtykke. Verken Leietaker eller erververen skal kunne påberope seg at nektelse har skjedd uten saklig grunn.

[Eventuelt: Dersom Leietaker er et selskap, anses det som overdragelse av leieretten hvis det samtidig eller som ledd i en samlet plan skjer endringer i eierforholdene, slik at mer enn 50 % av aksjene eller andelene blir eiet av andre enn de nåværende eiere.]

17 Forsikring

Leietaker skal forsikre egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og ansvar (kombinert bedriftsforsikring). I tillegg til egne interesser skal Leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i leieobjektet.

Utleier plikter til enhver tid å sørge for at vanlig huseierforsikring holdes i kraft, dog ikke forsikringer som påhviler Leietaker etter det foregående avsnitt. Utleieren har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, røykutvikling, vannskade eller av andre årsaker, utover det som dekkes av de forsikringer utleieren har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold.

18 Mislighold og tvangsfravikelse

Dersom en part vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan den annen part heve leieavtalen uten oppsigelsesfrist. Hevning kan likevel ikke skje før 14 dager er gått etter at skriftlig varsel om hevning er sendt, uten at det i varselet påpekte mislighold har opphørt.

Blir leien ikke betalt ved forfall, og heller ikke innen 14 dager etter at Utleier deretter har sendt betalingsvarsel, kan Utleier kreve tvangsfravikelse (utkastelse) uten søksmål, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 4‑18 og § 13‑2, tredje ledd pkt a.

Hvis leiekontrakten er utløpt og Leietaker ikke flytter innen 14 dager etter at Utleier deretter har sendt fraflyttingsvarsel, kan Utleier kreve tvangsfravikelse (utkastelse) uten søksmål, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 4‑18 og § 13‑2, tredje ledd pkt b.

19 Tinglysing

Leietaker har ikke rett til å tinglyse leiekontrakten.

[Alternativt: Leietaker har rett til å tinglyse leiekontrakten. Kontrakten skal ha prioritet bak den pantegjeld som til enhver tid hefter på eiendommen/samlet pantegjeld på kr [beløp] til enhver tid. Leieren aksepterer at leiekontrakten ubetinget kan slettes som heftelse på eiendommen etter ensidig begjæring fra Utleier etter leieforholdets opphør. Blir leiekontrakten fornyet, skal fornyelsen tinglyses med klausul om at Utleier kan slettes etter ensidig begjæring fra Utleier når fornyelsesperioden er utløpt.]

20 Force majeure

Streik, lockout, blokade eller andre forhold som partene ikke rår over, som f eks brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert utstrømming av vann, avbrytelse av tilførsel av vann, strøm, telefon mv, opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet, fritar partene fra å oppfylle sine forpliktelser etter denne kontrakt i den utstrekning de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Likedan bortfaller under slike omstendigheter eventuell plikt til å betale erstatning.

21 Overdragelse av eiendommen

Går eiendommen over til ny eier, overtar den nye eier Utleiers rettigheter og plikter i leie­forholdet, og Utleiers forpliktelser bortfaller med unntak av forpliktelser som er oppstått før overdragelsen. Overdragelse gir ikke noen av partene rett til å heve, si opp eller kreve endringer i leiekontrakten. Utleier kan ikke holdes ansvarlig for krav som oppstår etter eierskiftet, heller ikke for den nye eiers oppfyllelse av leiekontrakten.

[22 Godkjennelse fra eierseksjonssameiet

Leietaker er kjent med at han må godkjennes av eierseksjonssameiets styre i henhold til sameievedtektene, og at godkjennelse bare kan nektes når det foreligger saklig grunn, jf eierseksjonsloven § 22 annet ledd. Utleier vil snarest sende anmodning om godkjennelse. Skulle godkjennelse mot formodning bli nektet, er begge parter berettiget til å heve leiekontrakten med 30 dagers varsel, med mindre det er åpenbart at nektelsen ikke er saklig begrunnet. Varsel om hevning må i tilfelle sendes innen to uker etter at man mottok meddelelse om styrets vedtak.]

23 Tvister

Tvister mellom partene om forståelsen av denne avtale skal søkes løst gjennom forhandlinger.

Dersom tvisten ikke løses ved forhandlinger kan hver av partene bringe tvisten inn for de alminnelige domstoler.

* * *

Denne avtale i to eksemplarer, hvorav hver av partene beholder et eksemplar hver.

________________________
[Sted/dato]

________________________
[Utleier]

________________________
[Leietaker]

 

 

 

Vedlegg 1: Tegning over lokalene

Vedlegg 2: Spesifikasjon av fellesutgifter

Vedlegg 3: Ordensregler

Vi bruker informasjonskapsler (cookies) på trinnvis.no for å forbedre brukeropplevelsen, for eksempel slik at du kan slippe å se denne meldingen neste gang du besøker oss.